O segmento de loteamentos tem atraído a atenção de novos participantes, sejam incorporadoras com atuação tradicional na área residencial ou fundos de investimento. As margens mais elevadas que as de incorporação são o principal estímulo a esse apetite. O segmento ganhou visibilidade no processo de definição pela Gafisa dos rumos de Alphaville Urbanismo, que culminou na venda de 70% da empresa de loteamento para as gestoras de fundos Pátria e Blackstone, por R$ 1,4 bilhão.

As maiores margens em loteamentos resultam da menor necessidade de investimentos para a obtenção do produto final a ser comercializado. São necessários aportes para infraestrutura, mas não para construção de empreendimentos. Os riscos de execução e de estouros de orçamentos são inferiores aos dos projetos residenciais, e os terrenos são adquiridos, em geral, por meio de permuta.

Embora considerado promissor, o segmento tem forte barreira de entrada: o ciclo longo, resultante, principalmente, dos prazos necessários para aprovação dos projetos. Outro fator desfavorável, segundo o mercado, é a restrita oferta de crédito. Ainda assim, o segmento tem recebido novos investimentos, direcionados tanto à compra de participação em empresas quanto à aquisição de carteiras.

Segundo o empresário José Batista Júnior, dono da JFG Construções e Participações, o interesse em loteamentos cresce com a busca por investimentos de maior rentabilidade e com a necessidade de organização urbana. Neste ano, a JFG comprou o controle da loteadora BRDU – Brasil Desenvolvimento Urbano, focada em loteamentos residenciais para as classes C e D em cidades de médio porte, da qual já era parceira em alguns projetos. O investimento foi feito pelo empresário e não pela JBS, da qual Junior é um dos donos.

Parceira da BRDU em projetos desde fevereiro de 2012, a gestora de fundos de private equity VBI Real Estate foi uma das concorrentes à compra de Alphaville. Interessada na combinação de segmento atrativo, com a marca Alphaville, a VBI ofereceu R$ 1,85 bilhão por 100% da loteadora. “Investimos no mercado imobiliário. Com uma produtora de terrenos, teríamos muita competitividade”, diz Rodrigo Abbud, sócio-diretor da VBI.

No momento, nenhuma aquisição de loteadora está no radar da VBI, segundo Abbud. No segmento de lotes, a gestora de fundos – que também investe em shopping centers, escritórios, galpões e na área residencial – tem focados atenções em projetos e estruturação de dívida. A VBI está em via de assinar a compra de carteira de recebíveis R$ 60 milhões de loteadora que atua no Norte e no Nordeste. A intenção é estruturar certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e vender esses títulos no mercado. Em projetos, a VBI só fará aporte quando avaliar que há demanda, conforme Abbud.

O menor crescimento econômico se reflete na demanda por lotes, mas as vendas dos produtos continuam ocorrendo, segundo o sócio-fundador da gestora de fundos de private equity Hemisfério Sul Investimentos (HSI), Maximo Pinheiro Lima. A HSI controla a Cipasa Urbanismo – que representa 15% da carteira – e também participou da disputa por Alphaville. O executivo não informa quanto a HSI ofereceu pela loteadora e diz não estar de olho em aquisições.

Os planos de crescimento da Cipasa são expressivos. A projeção é que o Valor Geral de Vendas (VGV) dos projetos lançados pela loteadora, em 2013 e 2014, some R$ 1,2 bilhão (parcela própria) nos dois períodos juntos, ante os R$ 360 milhões do ano passado. Lima não demonstra preocupação com o aumento da concorrência. “Quem entrar hoje não vai ter o produto por muitos anos, vai demorar para chegar onde estamos.”

Como os loteamentos são, em geral, afastados das áreas centrais, a disputa por clientes na mesma região é menor, segundo o analista de construção civil da BES Securities, Eduardo Silveira. Ele afirma também que, devido aos valores médios dos terrenos inferiores aos que são destinados aos empreendimentos residenciais, há menos “ânsia” para girar o ativo, o que reduz a chance de excesso de oferta.

Trata-se de setor para “especialistas”, conforme o diretor superintendente da Damha Urbanizadora, José Paranhos. “O segmento de loteamentos demanda inteligência instalada muito grande. Não há linhas de financiamento estruturadas, e as aprovações são complicadas”, diz Paranhos. Segundo ele, a Damha vai encerrar o primeiro semestre com fatia de 60% a 65% da meta de lançamentos de R$ 700 milhões para o ano cumprida.

Em 2012, as incorporadoras Rodobens Negócios Imobiliários, MRV Engenharia e Rossi Residencial anunciaram a criação de loteadoras. A Cyrela Brazil Realty não criou uma empresa em separado, mas pretende aumentar a participação do segmento em seus negócios. Segundo o principal executivo da Cyrela em loteamentos, Marcelo Puntel, a estimativa é que o VGV próprio a ser lançado em 2013 some R$ 180 milhões, o triplo do ano passado. O VGV total esperado é de R$ 290 milhões.

A Cyrela lançou, no semestre, um projeto de lotes em Uberlândia (MG), de R$ 100 milhões, no qual tem 60% de participação, e outro na Região Metropolitana de Campinas, com VGV de R$ 130 milhões e a parcela da empresa de 30%. O primeiro foi totalmente vendido em cinco horas, e o segundo, em 25 dias. A Cyrela, que financia a compra de lotes, planeja securitizar os recebíveis.

Nesta semana, a JHSF apresentou a clientes loteamento no bairro Cidade Jardim, na zona Sul de São Paulo. O Bosque Cidade Jardim, ainda não lançado, tem 33 terrenos de 435 m² a 1,139 mil m². Em outro empreendimento da JHSF, o Fazenda Boa Vista, o segmento também tem ganhado participação. Nas novas fases do Boa Vista, os lotes responderão por 80% a 90% do VGV, e as vilas pelo restante, situação inversa a quando o projeto começou a ser lançado, em 2007.

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